Zu unserer Anfrage vom 17.07. hat die Verwaltung nun eine Antwort vorgelegt. Leider ist es wohl nicht möglich, die Vermietung von möblierten Wohnungen zu Wucherpreisen pauschal rechtlich zu unterbinden. Jedes Angebot muss einzeln darauf überprüft werden, ob eine Zweckentfremdung vorliegt. Insoweit es der Personalstand erlaubt, hat die Verwaltung immerhin zugesagt, die Angebote auf der Plattform Wunderflats genau zu überprüfen. Um solche Vermietungen komplett verhindern zu können, bräuchte es mehr gesetzlichen Spielraum für die Kommunen von Bund und Land.
Hier die detaillierten Antworten zu unserer Anfrage:
Anfrage nach § 24 Abs. 4 GemO zu Sachthemen außerhalb von Sitzungen hier: Umgehung Zweckentfremdungsverbot und Mietpreisbremse durch Plattformen wie Wunderflats verhindern
Sehr geehrte Frau Stadträtin Kessl, sehr geehrte Frau Stadträtin Fehlberg, sehr geehrte Frau Stadträtin Wagner, sehr geehrte Frau Stadträtin Polášek,
vielen Dank für Ihre Anfrage vom 17.07.2025, auf die Sie bereits eine Zwischen- nachricht seitens des Referats des Oberbürgermeisters erhalten haben, dass Sie aus meinem Fachdezernat eine Antwort erhalten werden.
In Ihrer Anfrage nehmen Sie Bezug auf die Vermietung von möblierten Wohnungen auf Plattformen wie wunderflats.com und kritisieren die Umgehung von Zweck- entfremdungsverbot und Mietpreisbremse durch derartige Angebote. In diesem Zusammenhang fragen Sie nach konkreten Möglichkeiten der Verwaltung, hier regulierend einzugreifen.
Zu Ihren Fragen kann ich Ihnen Folgendes mitteilen:
Welche Möglichkeiten sieht die Verwaltung, das Geschäftsmodell von Anbieter*innen wie Wunderflats einzudämmen?
Das Modell „möbliertes Wohnen auf Zeit“, wie es zum Beispiel die Plattform Wunderflats bewirbt, ist der Verwaltung bekannt, in dieser Häufung aber in Freiburg relativ neu. Diese Angebote lassen sich in die drei folgenden Kategorien unterscheiden:
A) Ferienwohnung bzw. Beherbergungsbetrieb
Grundsätzlich ist das städtische Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum ein mögliches Werkzeug der Verwaltung, um derartige Nutzungen zu überprüfen und ggf. dagegen vorgehen zu können. Letzteres ist allerdings eine Frage des Einzelfalls:
Die städtische Zweckentfremdungssatzung basiert auf dem Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbotsgesetz- ZwEWG) des Landes Baden-Württemberg, das Gemeinden mit einer Wohnraum- mangellage berechtigt, eine kommunale Satzung zur Regelung der Zweckentfrem- dung von Wohnraum zu erlassen. Gleichzeitig gibt das ZwEWG den rechtlichen Rahmen vor, den die Stadt bei der Ausgestaltung und Durchsetzung der Zweckentfremdungssatzung nicht überschreiten kann.
Ob es sich bei einer Vermietung um eine gewerbliche Nutzung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung oder um eine Wohnnutzung handelt, muss anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls überprüft werden. Dies betrifft auch die auf der Plattform Wunderflats angebotenen Wohnungen. Ausschlaggebend ist insofern das zugrundeliegende Nutzungskonzept: Eine Wohnnutzung wird gekennzeichnet durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und eine Freiwilligkeit des Aufenthalts.
Hierbei ist zu beachten, dass die Dauerhaftigkeit alleine nicht entscheidend für die Feststellung einer Wohnnutzung ist, ihr kann lediglich eine Indizwirkung hinsichtlich der Beurteilung zukommen. Eine Vermietung von Wohnraum unter sechs Monaten kann daher nicht pauschal als Zweckentfremdung eingestuft werden. Zu berück- sichtigen sind auch weitere Kriterien, wie beispielsweise das Angebot von Service- leistungen, die Anmeldung des Wohnsitzes vor Ort und die Ausgestaltung des Miet- vertrages. Aufgrund dieser Betrachtungsweise ist beispielsweise auch die zeitweise Zwischenvermietung von Wohnungen an Studierende im Auslandssemester nicht pauschal als Zweckentfremdung von Wohnraum einzustufen.
Letztlich ist es also eine – häufig in der Prüfung durchaus aufwändige – Einzelfallentscheidung, ob es sich bei der zeitlich befristeten Vermietung einer möblierten Wohnung, wie sie durch Plattformen wie Wunderflats betrieben wird, um eine Wohnnutzung oder eine gewerbliche Nutzung handelt, die gegen das Zweck- entfremdungsverbot verstößt. Die Zweckentfremdungsstelle beim Baurechtsamt hat die geschilderte Problematik im Blick und prüft im Rahmen der personellen Möglich- keiten die auf derartigen Plattformen enthaltenen Angebote. Liegt nach Prüfung des Angebots eine zweckfremde Nutzung von Wohnraum vor, wirkt die Zweckentfrem- dungsstelle auf die Beendigung der Zweckentfremdung hin. Sofern die bloße Aufforderung, eine Zweckentfremdung zu beenden, nicht ausreicht, wird die Beendigung der Zweckentfremdung unter Androhung von empfindlichen Zwangs- geldern kostenpflichtig verfügt.
B) Wohnungen mit Zeitmietverträgen
Soweit die Angebote auf Plattformen wie Wunderflats keine Ferienwohnung bzw. keinen Fremdbeherbergungsbetrieb darstellen, handelt es sich baurechtlich um die Nutzungsart Wohnen.
Auch für befristete Zeitmietverträge über Wohnraum nach § 575 BGB gilt grund- sätzlich die Mietpreisbremse nach § 556d BGB. Mieter*innen haben somit die Möglichkeit, sich zivilrechtlich gegen einen illegalen Mietpreis zu wehren.
C) Wohnungen zum vorübergehenden Gebrauch
Von befristeten Zeitmietverträgen sind Räume zu unterscheiden, die baurechtlich Wohnungen darstellen und lediglich zum vorübergehenden Gebrauch nach § 549 Abs. 2 BGB angeboten werden. Für diese gilt die Mietpreisbremse nicht.
Der vorübergehende Gebrauch unterscheidet sich von befristeten Mietverträgen dadurch, dass hier nur ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht, durch die Anmietung gedeckt werden soll, während befristete Mietverträge einen allgemeinen Wohnbedarf decken sollen. Die Überlassung zum vorübergehenden Gebrauch erfordert eine besondere Zwecksetzung des Gebrauchs, bei der nicht das Wohnen im Sinne von „sich ein zu Hause schaffen“ im Vordergrund steht. Ein solcher anderer Zweck kann beispielsweise in einer befristeten beruflichen Abordnung bestehen (z. B. Montage oder Gastprofessur). Die Differenzierung zwischen vorübergehendem Gebrauch und einem Zeitmietverhältnis ist daher komplex und erfordert eine genaue Einzelfallprüfung.
Problematisch sind diejenigen Fälle, in denen Wohnungen vordergründig für einen vorübergehenden Wohnbedarf angeboten werden, indem beispielsweise die Ausstattung nicht die Einrichtung eines eigenen Haushalts erfordert, und diese Wohnungen dennoch an Personen vermietet werden, die mit der Wohnung ihren allgemeinen Wohnbedarf decken müssen.
Inwieweit dieser missbräuchlichen Form von Wohnen-auf-Zeit-Modellen begegnet werden kann, wird aktuell bundesweit diskutiert. Im Fokus stehen hier verschiedene Berliner Bezirksämter, die in Einzelfällen bisher nicht erprobte Verfahren anwenden, wie beispielsweise die Nutzungsuntersagung in Milieuschutzgebieten. Bislang liegt jedoch keine gerichtliche Überprüfung dieser Präzedenzfälle vor, die die Rechtmäßig- keit des Vorgehens bestätigt.
Die verwaltungsinterne Lenkungsgruppe Wohnen hat sich bereits im Herbst 2024 dazu entschlossen, die Pilotverfahren in Berlin weiterhin zu beobachten und eine Übertragbarkeit auf Freiburg zu prüfen, sobald dort positive Ergebnisse vorliegen.
In München und Frankfurt greift das Zweckentfremdungsgebot auch, wenn Wohnungen befristet unter 6 Monaten vermietet werden. Ist eine analoge Anpassung der Zweckentfremdungssatzung für Freiburg möglich?
Wie bereits dargestellt, ist die Verwaltung bei der Ausgestaltung der Zweckent- fremdungssatzung an das ZwEWG des Landes Baden- Württemberg gebunden. Eine pauschale Beurteilung von Vermietungen unter 6 Monaten als Zweckentfremdung ist danach nicht zulässig. Insbesondere ist insofern auch keine Berufung auf die Regelungen anderer Bundesländer möglich.
Wie werden in Freiburg Ferienwohnungen definiert? Ist es möglich, die Definition zu erweitern, damit auch Angebote wie bei Wunderflats darunterfallen?
Der Begriff „Ferienwohnung“ wird in der städtischen Zweckentfremdungssatzung und im ZwEWG nicht als Tatbestandsmerkmal für eine Zweckentfremdung verwendet. Vielmehr findet hier der weitergehende Begriff der „Fremden- beherbergung“ Verwendung. Von diesem Begriff werden bereits solche Angebote auf Plattformen wie Wunderflats erfasst, die zweckentfremdungsrechtlich kein „Wohnen“ darstellen. Eine Erweiterung darüber hinaus auf bestimmte Erscheinungs- formen von Wohnen ist rechtlich nicht möglich.
Sieht die Verwaltung Möglichkeiten, die kurzfristige Vermietung von Wohnungen über Wunderflats zu verbieten oder zumindest zu erschweren, ohne dass zum Beispiel eine Zwischenvermietung von Wohnungen von Studierenden im Auslandssemester unter ein solches Verbot fällt?
Ein pauschales Verbot derartiger Angebote im Rahmen des Zweckentfremdungs- verbots ist aus den oben unter Frage 1 geschilderten Gründen nicht möglich. Insofern bleibt lediglich die Option, die eingestellten Angebote auf das Vorliegen einer Zweckentfremdung hin zu überprüfen und gegen festgestellte Verstöße konsequent vorzugehen. Von dieser Möglichkeit wird die Verwaltung auch weiterhin Gebrauch machen.
Ein Anzeichen für eine ferienwohnungsähnliche Vermietung kann das Angebot von Serviceleistungen wie eine End- und Zwischenreinigung sein. Könnten solche Aspekte in die Definition von Ferienwohnungen aufgenommen werden?
Wie bereits dargestellt (siehe Fragen 1 und 3) spielen derartige Aspekte zwar eine Rolle bei der Beurteilung im Einzelfall, eine pauschale Beurteilung entsprechender Konstellationen als Zweckentfremdung bzw. eine Erweiterung des Ferienwohnungsbegriffs ist allerdings nicht möglich.
Sieht die Stadt eine Möglichkeit, Angebote auf Plattformen wie Wunderflats dahingehend zu überwachen, ob nicht ein Leerstand von mehr als 3 Monaten vorliegt?
Nach dem ZwEWG und der Zweckentfremdungssatzung der Stadt Freiburg liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum insbesondere vor, wenn Wohnraum länger als sechs Monate leer steht. Bei diesem Zeitraum von sechs Monaten handelt es sich um eine gesetzliche Vorgabe, von welcher die Stadt Freiburg in Ihrer Satzung nicht eigenmächtig abweichen darf. Es ist daher rechtlich nicht möglich, einen Leerstand bereits ab drei Monaten Dauer als unzulässige Zweckentfremdung zu ahnden.